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[공인중개사 학개론/계산문제] 부동산투자론 25회 기출 1년간 자기자본수익률? 투자부동산가격 3억원 금융기관대출 2억원, 자기자본 1억원 대출기간 1년, 이자율 연 6%, 만료시 이자, 원금 일시상환 1년 순영업이익 2천만원 1년간 부동산상승률 0% A) 8% 27회 기출변형 세후 자기자본수익률? 부동산가격 20억(토지 12억, 건물 8억) 대출비율 부동산가격의 60%,대출금리 연5%, 대출기간 20년, 원금만기일시상환방식(매년말연단위 이자지급) 순영업소득 연2억원 건물총내용연수20년(잔존가치없고, 감가상각은 정액법 적용) 영업소득세율 20% 순영업소득 2억원 -부채서비스액 (20억×60%)×5%=6000만원 = 세전현금흐름 1억4000만원 -영업소득세= 순영업소득(2억원)-이자지급액(6000만원)-감가상각액(건물가8억÷총내용연수20년=4000만.. 더보기
[공인중개사 학개론/계산문제] 정보의 현재가치 1번 25회기출 1년후 신역사 들어선다는 이 정보의 현재가치 신역사가 들어설 가능성 40% 1년후 예상가격은 신역사 들어서는 경우 8억8천만원, 들어서지 않을경우 6억6천만원 투자자의 요구수익률 연 10% A) 1억 2천만원 2번 29회 기출 복합쇼핑몰 개발사업 진행된다는 이 정보의 현재가치 2년후 복합쇼핑몰이 개발될 가능성 50% 2년후 복합쇼핑몰이 개발되면 6억 500만원, 개발되지않으면 3억 250만원 투자자의 요구수익률 연 10% A) 1억2500만원 더보기
공인중개사 민법/ 계약의 해제, 해지 해제(채무불이행) 해지 일시적 계약(매매) 계속적 계약(임대차) 소급효 장래효 원상회복의무 (반환할 금전에 그 받은날로부터 이자가산-동시이행관계) 선악불문, 현존 불문 전부(물건+과실) 원물반환이 원칙 훼손 등 가액반환시 받을날로부터 이자가산 청산의무 단독행위(조건, 기한X)형성권 말소등기없이 원소유자오 소유권 복귀 제3자보호 - 해제 전+등기(선, 악불문) - 해제 후 말소등기 전 선의 cf. 토지계약 해제 신축건물 매수인 X 형성권 약정, 법정 손해배상청구 철회불가 불가분성 해제 취소 계약에만 법률행위 법정, 약정해제 법률규정(제한능력자, 사기, 강박, 착오)만 원상회복 부당이득반환 손해배상청구O 손해배상청구 X 일방적 의사표시에 의해 법률행위의 효과를 소급효 해제 철회 소급효 소급효X(효과발생 전 .. 더보기
공인중개사 민법/ 저당권(담보물권) 채무자 또는 물상보증인이 담보로 제공한 부동산에 대해 변제가 없는 경우 경매하여 우선변제를 받을 수 있는 권리 저당권 설정자 - 채무자, 물상보증인 저당권자 - 채권자( 채권자, 채무자, 제3자의 합의, 특별한 사정있으면 제3자 명의 저당권 등기 유효) 비금전채권, 조건부, 기한부채권 가능 저당권의 효력범위 - 이자 무제한, 지연이자 1년(후순위권리자 있으면) 저당부동산의 종된 권리에도 미친다(저당권 설정전후 부합 무관, 임의규정으로 배제O 매매대금과 협의수용은 물상대위 X 저당권 성립요소 -당사자 -저당권의 객체 -저당권설정계약과 저당권 등기 -피담보채권 저당권의 객체 O 저당권의 객체 X 부동산, 소유권 cf. 동산 자동차 저당토지 위의 건물 입목 cf. 명인방법 광업권, 어업권 담보물과 독립성을 가.. 더보기
공인중개사 민법/ 유치권(담보물권) 담보물권 - 부종성 : 피담보채권과- 담보물권의 성립과 소멸이 종속 - 수반성 : 피담보채권과 담보물권 이전시 함께 - 불가분성 : 피담보채권의 전부 변제가 있을 때까지 목적물 전부에 권리행사 - 물상대위성 : 가치적변형물 . 우선변제의효력 cf. 유치권 X 유치권 타인(자기소유X)의 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 그 변제를 받을 때까지 목적물의 적법한 점유(직+간접)를 계속하면서 인도를 거절할 수 있는 권리 유치권 배제 특약이 없을 것(원상회복특약) 견련성 인정 견련성 인정 X 임차인 비용상환청구권 임대차 건물 보증금반환청구권(동시이행관계) 임대인 비용상환청구의무불이행 손해배상청구권 임대차건물 권리금반환청구권 건물과 공사대금채권 건축자재와 매매대금채권 직접점유자가 채무자인.. 더보기
공인중개사 민법/ 전세권(용익물권) 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 권리 농경지X - 전세금의 지급은 전세권 성립요소(금액은 등기하여야 한다) 전세금 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금 지급에 갈음할 수 있다 인도는 요건 X 법적성질 - 타인의 토지 및 건물에 대한 권리 1필의 토지 또는 1동의 건물의 일부분에도 설정이 가능 - 전세금 지급은 전세권 성립의 요소(특약 배제X) 기존채권으로 갈음 O 전세금은 등기하여야 등기된 금액에 한하여 제3자에 대항 전세금은 목적부동산의 사용대가 - 용익물권으로서의 성격 타인의 부동산을 사용 수익하는 것을 본체 (상린관계 준용) 물권.. 더보기
공인중개사 민법/ 지역권(용익물권) 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기토지(요역지)의 편익에 이용하는 물권 요역지 1필의 토지 전부, 승역지 토지 일부 O( 1필의 토지 일부를 위한 지역권-요역지 X, 1필의 토지 일부에 대한 지역권-승역지 O) 지역권은 적법한 사용권자(토지의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차인)에게 인정(불법점유자는 시효취득 X) 지역권 이전등기 X( 요역지 소유권 이전시 지역권도 이동) 취득시효 중단- 전원에게 소멸시효 중단, 취득시효(계속되고 표현된) - 1인에게 해도 지역권의 특질 - 점유권 x : 물권적청구권 내 방해제거와 방해예방청구권 O(반환청구X) - 부종성, 수반성 : 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전하므로 지역권은 요역지로 독립하여 양도하거나 다른권리의 목적으로 하지 못한다 - 불가.. 더보기
공인중개사 민법/ 지상권(용익물권) 타인의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권 - 1필의 토지 일부에도 성립, 상린관계 준용(용익물권-지상권, 지역권, 전세권) - 법률규정에 의한 취득(187조) 등기X 취득시효 등기O cf) 법정지상권(366조-저당권경매로 인한 법정지상권, 강행규정, 철거. 배제 특약 무효, 저당권 설정당시 건물 존재해야함), 관습법상 법정지상권(매매, 강제경매 기타 원인 등기없이 성립, 임의규정으로 철거, 배제 특약 유효) - 부종성이 없으므로 현재 건물 또는 기타 공작물 또는 수목이 없더라도 유효, 지상물 멸실되더라도 지상권 존속 - 지상권 양도 자유(토지소유자 반대해도) 처분금지특약 무효(cf. 전세권 유효) - 편면적 강행규정 지상권자 불리한 약정 효력 X - 지.. 더보기
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