[공인중개사 세법]양도소득세

부동산 등 양도로 인하여 발생하는 소득 과세
등기등록여부 관계없이
유상이전
일시적, 비반복적
분류과세(종합소득, 퇴직소득 합산X)
주소지 관할 세무서
신고납부

과세대상

열거주의

부동산
-토지:지적공부상 등록할 지목에 해당, 사실상의 지목
-건물:건축법상 건축물, 허가여부X, 사실상용도

부동산에 관한권리
부동산을 이용할수있는 권리
-지상권
-전세권
-등기된 임차권
부동산을 취득할수있는 권리
-아파트당첨권
-토지상환채권, 주택상환사채
-아파트분양권(계약금만 지급한 상태에서 양도)

기타자산
-사업용 고정자산(부동산)과 함께 양도하는 영업권(권리금)
별도양도 소득은 제외

-부동산과 함께 양도하는 이축권
-특정시설물 이용권, 회원권

양도

등기등록여부와 관계없이 유상으로 사실상 이전되는 것

양도행위

• 매매
• 공매
• 경매
• 교환
• 현물출자(금전이외의 재산을 목적으로 출자 대가로 주식또는지분 받을때)
• 수용
• 대물변제(채무자 본래 부담 채무이행을 대신하여 다른 급부제공으로 채권소멸시키는 것, 위자료 지급)
• 부담부증여(무상으로 증여받으면서 증여자의 채무를 부담하거나 인수하는 조건부증여)증여자-채무액 양도소득세 부과, 수증자-채무액 이외 증여세 부과)취득세는 채무액, 채무액 이외 각각, 배우자 또는 직계존비속 간 원칙-증여(수증자-취득세, 증여세 부담), 국가등 객관적 인정되는 경우 -양도(증여자-양도소득세, 수증자-취득세 부담)

양도 X

• 환지처분 및 보류지 충당
• 지적경계선 변경을 위한 토지의 교환
• 양도담보(채무자가 채귄담보를 목적으로 부동산을 채권자 명의로 이전)cf. 채무불이행으로 변제로 사용시 양도
• 공유물분할(단순분할, 지분변경없이, 이혼으로 재산분할)
• 매매사실 원인무효
• 명의신탁-증여
• 본인자산 경매로 취득(취득세는 부과)

양도 및 취득의 시기

매매
원칙-대금청산일
예외-등기접수일 또는 명의개서일

장기할부조건
소유권이전등기 접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른날

자가건설 건축물
시용승인서 교부일
사실상 사용일, 임시사용승인 빠른날
무허가건축물-사실상 사용일

상속-상속이 개시된 날
증여-증여를 받은날

점유취득시효-점유개시한날

수용-대금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른날
수용보상금 공탁시 소송판결확정일

완성 또는 확정되지 아니한 자산-완성 또는 확정된 날

환지처분에 의한 취득-환지 전의 토지의 취득일
증감시 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날

취득시기가 불분명-먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다

취득시기 의제-1984년 12월 31일 이전 취득시 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다

분양권-권리가 확정되는 날, 잔금청산일

재개발, 재건축재산의 취득시기-재개발, 재건축 전 부동산 취득일(조합원)

토지거래허가구역 내 토지-대금청산 후 토지거래허가를 받은 경우 대금을 청산한 날



양도소득세 계산구조
양도가액(원칙:실지거래가격, 예외-추계결정.경정)
-
필요경비(취득가액, 자본적지출, 양도비용 또는 개산공제)
=
양도차익(차손)
-
장기보유특별공제(3년이상 보유한 토지, 건물, 입주권/미등기, 조정대상지역 1세대 2주택 제외)
=
양도소득금액
-
양도소득 기봇공제(연250만원, 미등기 자산 제외)
=
양도소득 과세표준
×
세율(초과누진세율:6~45%, 비례세율 10%...70%)
=
산출세액
-
세액공제, 감면세액
=
결정세액
+-
기납부세액, 가산세(과소신고 10%, 무신고 20%, 부정무신고 40%/납부지연가산세 1일 25/100,000
=
납부할 세액(양도일에 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내

양도소득세의 양도차익

추계결정 및 경정하는 가액 및 적용순서
1.매매사례가액: 양도일 또는 취득일 전후각 3월 이내
2.감정가액:3월 이내 둘이상의 감정평가업자가 평가한 것의 평균액
3.환산취득가액
4.기준시가

양도가액을 기준시가에 따를때에는
취득가액도 기준시가에 따른다

실지거래가액에 의한 양도차익 계산
실지양도가액-필요경비(실지취득가액+자본적지출+양도비용)




실거래가격 적용
■실지거래가격이 확인된 경우(매매계약서 등)
증빙서류나 금융거래사실증명

■추계경정 결정시
증빙이 허위등 인정X
증빙X 확인 C
매매사례가액
감정가액

기준시가 적용
필요경비 개산공제(부동산 3%, 미등기 0.3%)





양도소득의 필요경비

취득가액
매입가격, 취득세, 중개보수, 컨설팅 비용, 법무사 비용, 부가가치세, 소송, 화해비용 등

시과초과액 과 조정금은 제외



자본적지출
보유기간
새시설치, 용도변경 비용, 엘리베이터 설치, 냉난방시설 설치 등



양도비용
계약서 작성 비용, 공증비용, 중개수수료, 명도비용 등



자본적지출 또는 양도비용에 대한 증빙서류 수취, 보관하거나
금융거래 증명



실지거래가액에 의한 양도차익 계산
실지양도가액
-
필요경비(실지취득가액+자본적지출+양도비용)

양도가액
양도당시 양도자와 양수자간 실제로 거래한 가액

특수관계(배우자, 직계존비속 제외-증여추정)
시가 미달 조세부담 부당히 감소시킨것으로 인정되는 때 시가로 계산(5%이상or 3억이상 차액)

양도소득 신고하지 아니한 경우 등기부에 기재된 거래가액으로 추정하여 세액 결정


필요경비
실지취득가액
자산취득에 든 실지거래가격
지적재조사에 따른 조정금 제외
상속 또는 증여받은 자산은 상속개시일 또는 증여일 평가한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 본다
배우자 또는 직계존비속으로 부터 증여받은 자산의 양도차익은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득당시 금액으로 취득가액 계산

취득에 관한 쟁송이 있는 자산
소송비용, 화해비용 등
각 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

약정
취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 이자상당액은 취득원가에 포함
지급기일 지연으로 추가발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다

현재가치할인차금의 상각액을
각 연도의 사업소득금액 계산시
필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제외한 금액으로 한다


자본적지출액
자산가치 증가
증명서류를 수취보관하거나
실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우

용도변경
엘리베이터, 냉난방장치 설치
피난시설 설치
재해 등 멸실, 훼손으로 복구



양도직접비용
증권거래세
신고서 및 계약서 작성비용
공증비용, 인지대 및 소개비
중개수수료




양도차익 계산 특례

-고가주택 양도차익 등의 계산
양도차익 계산
일반양도차익×(양도가액-12억)÷양도가액
장기보유특별공제액 계산
일반장기보유특별공제액×(양도가액-12억)÷양도가액

-부담부증여 양도차익 계산

양도소득세 과세표준

장기보유특별공제
물가상승률 감안

국내 자산을
3년이상 보유후 양도시
토지, 건물, 조합원입주권(전매X)-원래조합원만 인정
미등기자산, 조정지역 1세대2주택 제외
양도차익×공제율=공제액

공제율
일반자산 보유기간 6~30%(3년~15년)
1주택 20%~80%(2년 거주 기본)
보유기간 4%+거주기간 4%
1주택 2년 미만 거주시 6~30%적용

보유기간 계산

자산 취득일부터 양도일까지

조합원입주권은 기존 부동산 취득일부터 관리처분인가일까지를 보유기간으로 한다

증여재산이월과세
배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을
(토지, 건물, 부동산을 취득할수있는 권리, 특정시설물 이용권)
5년이내 양도한 경우
증여자의 취득일 부터 소급하여 보유기간 계산
증여세 상당액 필요경비에 산입

특수관계인과 증여를 통한 우회양도
증여일로부터 5년이내에 타인에게 양도
증여받은자의 증여세, 양도소득세 합한 세액이
증여자가 직접 양도하는 경우 계산한 양도소득세 보다 적은경우 증여자가 직접 양도한 것으로 본다

특수관계인과의 저가양도 및 고가양수
부당하게 감소시킨것으로 인정되는 경우
시가와 거래가액 차액이 3억원 이상이거나
시가의 5/100에 상당하는 금액 이상인 경우



일반자산 2%
3년 6%
~
15년 30%

1세대 1주택(보유기간 4%, 거주기간 4%)
3년보유, 2년 거주12%+8%=20%
~
10년 이상 보유, 10년이상 거주40%+40%=80%

2년거주요건 충족하지 아니한 경우6~30%

양도소득 기본공제
인적공제

보유기간 X
미등기자산 제외
소득금액별각각 250만원 공제
-부동산, 기타자산
-주식
-파생상품
-신탁수익권
국내자산, 국외자산
먼저 양도하는 자산 순으로 공제
국내 250, 국외 250 각각
감면소득 제외한 과세소득에 먼저 공제


양도차익
-
장기보유특별공제
=
양도소득금액(결손금은 소득별 통산)
-
양도소득 기본공제
=
양도소득 과세표준

양도소득세 산출세액

주택, 조합원입주권, 분양권
1년 미만-70%
분양권 1년 이상 -60%
주택, 조합원입주권 1년~2년 60%
2년이상6~45%

토지, 건물, 부동산에대한 권리, 기타자산
미등기자산-70%
1년미만 50%
1년~2년 40%
2년이상 6~45%
비사업용토지 2년이상 16~55%(투기지역 26~65%)
골프회원권등 기타자산 6~45%(등기여부, 보유기간X)



조정지역내 다주택자 할증
1세대2주택
일반세율6~45%에 +20%(26~65%)

2년미만
6~45%+20%
1년~2년 60% 또는 1년 미만 70%
중 큰 세액

1세대3주택
6~45%+30%(36~75%)


상속-피상속인이 그 자산을 취득한날
배우자 또는 직계존비속의 증여-증여자가 그 자산을 취득한날

미등기자산 및 비사업용토지

세법상 불이익

비과세,감면 X
장기보유특별공제 X
양도소득기본공제X
세윤 70%
필요경비 개산공제율 0.3%

비과세요건 충족하는 농지, 무허가 1세대1주택은 미등기 제외

양도소득 과세표준의 신고와 납부

예정신고
부동산:양도일이 속하는 달의 말일로부터 2월이내
허가구역:허가일에 속하는 달의 말일로부터 2월 이내(해제 해제일)
부담부증여:양도일이 속하는 달의 말일로부터 3월 이내
양도차익x,양도차손 예정신고
신고불성실 가산세(무신고 20%, 부정40%, 과소신고10%, 부정40%)
납부지연가산세 일수×0.022%
미납세액 ×3%



확정신고
다음연도 5.1~5.31까지
예정신고한 경우 X
과세표준X, 결손금액 확정신고
확정신고한 경우 가산세 감면-50%



예정신고 또는 확정신고시 납부세액이 1,000만원 초과하는 경우 2월 이내 분납
2,000만원 이하 1,000만원 초과
2,000만원 초과 50%이하
관할세무서장에게 신청




납세지
거주자-거주자주소지
비거주자-국내사업장 소재지, 국내원천소득발생지

국외자산 양도소득세

납세의무자-국내 5년이상 거주자
보유기간 및 등기여부 X
외국납부세액 공제
-필요경비 산입
-결정세액에서 외국납부세액 공제
납세자 선택

원칙-실거래가격
시가

재정환율
기준환율($)
외화환산

양도소득기본공제

초과누진세율 (6~45%)
장기보유특별공제 X

양도소득세 비과세

• 파산선고 처분으로 발생하는 소득
• 경계의 확정으로 면적이 감소되어 지급받는 조정금
• 농지를 교환 또는 분합으로 발생하는 소득
• 1세대 1주택 요건을 충족하고 양도하여 발생한 소득

농지

실제경작사용 전, 답, 과수원
금액요건+사유

금액요건
농지 교환
쌍방 토지가액 차액이 큰편의 1/4이하

8천토지<->1억토지
차액 2천
1억 ×1/4=2,500
비과세

7천토지<->1억토지
차액 3천
1억×1/4=2,500
과세


사유
-국가 또는 지자체 시행 사업으로 교환, 분합
-국가 또는 지자체 소유 토지와 교환, 분합
-농어촌정비법,농지법 등에 의한 교환, 분합
-경작상 필요에 의하여 교환하는 농지+새로운 농지 소재지에서 거주하면서 3년이상 경작

3년 경작 특례
3년이내 수용
3년이내 사망+상속인이 소재지 거주하면서 계속 경작시 통산

비과세 제외
-주거지역, 상업지역, 공업지역 으로 편입된 농지
편입된날부터 3년이 지난 농지
-환지예정지로 지정된 농지
환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지

1세대 1주택

1세대

거주자 및 그 배우자(위장이혼)
사실혼X

예외(배우자X)
30세 이상
배우자가 사망, 이혼
소득세법상 소득 기준중위소득 40/100이상
미성년자 제외(결혼, 가족 사망 X)

1주택

주택건물+부속토지
-도시지역 내 토지

수도권 내
주거지역, 상업지역, 공업지역 3배
녹지지역 5배
수도권 밖 5배

-그밖의 토지 10배

1주택 공동소유-각자 주택수(동일 세대원 공동소유시 1세대 1주택)
다가구주택-일괄양도 1주택, 구획 각각 1주택
1구건물 주택과 주택외 복합-주택면적 50%초과-전부 주택(겸용주택)
주택의 대지와 건물을 동일한 세대원이 각각 소유해도 1주택
주택에 딸린 토지로 건물이 정착되지 아니한 부분만 분할양도시 1세대1주택X(토지만 분할 판매)
매수자 등기지연으로 2주택 확인되면 1주택
1세대1주택 무허가주택을 2년 보유하고 양도

보유기간

원칙 2년 보유(취득일~양도일)
대금청산일

조정지역 2년 보유+2년 거주

예외 보유기간 특례

• 건설임대주택 5년이상 거주
• 법률 등에 수용
• 해외이주로 세대전원 출국(출국일 2년 이내 양도)
• 1년이상 국외거주
• 1년 거주 후 타 시,군으로 세대전원 거주이전

거주기간 보유기간 통산
-멸실되어 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한주택에 대한 거주기간 및 보유기간 통산
-상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간

실거래가격이 12억 초과하는 고가주택 및 조합원입주권 비과세 배제

1세대 1주택 고가주택
12억을 초과하는 부분의 양도차익에 한하여 과세
양도가15억, 취득가 10억
양도차익 5억
5억×(15억-12억)÷15억 =1억
1억에 과세

1세대 1주택 비과세 특례

●일시적 2주택(이사)
3년 이내 종전주택 양도

●조정지역내 일시적 2주택
1년  이내 종전주택 양도 및 신규주택 전입
기존임차인이 있는경우 임대차종료일까지 (최대2년)전입신고 유예

●직계손속 동거봉양 2주택
합친날로부터 10년이내 먼저 양도하는 주택(60세 미만 포함)
각 1주택, 입주권, 분양권

●혼인으로 인하여 2주택
5년이내 먼저 양도하는 주택

●상속으로 2주택
일반주택 먼저 양도(2년이내 증여X)

●귀농주택으로 2주택
5년이내 일반주택 먼저 양도(고가주택X)

●장기임대주택 외 거주주택
2년이상 거주한 일반주택을 생애최초 양도