[공인중개사 세법] 취득세

2011.1.1부터
특광도 도세
유통세, 행위세, 물세
소유권(사용, 수익, 처분)
실질주의,헝식주의

과세대상
부동산(토지, 건축물-건축법상)
차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권,골프회원권,승마회원권,콘도미니엄회원권,종합체육시살이용회원권, 요트회원권

취득의 개념
승계취득:이전등ㅋ
유상승계취득:매매, 교환, 현물출자
무상승계취득:상속, 증여

원시취득:최초, 보존등기
공유수면매립, 건축, 시효취득

의제 간주 취득
토지:지목변경
건축물:개수
과점주주(비상장법인 50%초과)

납세의무자
사실상취득자
주체구조부취득자
주택조합 조합원-해당 조합원용
상속인 각자 지분
부담부증여-채무액 상당 유상 취득
상속개시후 협의에 의한 재분할-증여
건축물이 없는 토지의 정원또는부속시설물 토지소유자 취득
건축물에부수되는토지 건축물을 취득하는자가 취득한것으로 본다

취득시기

과세물건을 취득하는 때

유상승계취득
계약상 잔금지급일 : 일반적인취득, 개인간거래
명시되지 아니한경우 계약일부터 60일 경과

사실상 잔금지급일 : 갠관적인취득
국가, 외국,공매(경매), 판결문(화해, 포기, 인낙, 자백간주 제외), 법인장부

연부취득
사실상 연부금 취득일
2년이상 일정액 분할 지급

등기, 등록이 빠르면 그날 취득한 것으로 본다


무상승계취득
증여 : 계약일
상속, 유증 그 개시일

원시취득
건축: 사용승인, 사실상사용일 빠른날
재개발사업 : 준공인가일, 사실상사용일 빠른날
매립, 간척: 공사준공인가일, 사실상사용일 빠른날
분양권 취득: 분양계약일에 주택수 포함
토지의 지목변경 : 공부상변경일, 사실상 변경일 빠른날

과세표준

원칙: 취득가액
예외: 시가표준액, 사실상 취득가액

시가표준액
표시가 없는때, 신고가액이 시가표준액 보다 적을때
토지-개별공시지가, 주택-개별주택가격, 공동주택가격

사실상 취득가격
신고가액이 시가표준액보다 적어도 사실상 취득가격, 연부금액
국가
외국
공매(경매)
판결문(화해, 포기, 인낙, 자백간주 제외)
법인장부
부동산거래신고에 관한 법률에 따른 신고서

취득가격 포함
건설자긍 이자
할부이자, 연체료(법인만)
용역비, 수수료
채무인수액
중개보수(법인만)
빌트인 가구,가전
정원 등


사실상 취득가격 특례

신고검증 취득
세무서장등통보한 확인가겨보다 적은경우
확인된금액을 과세표준으로 햐다

분양권 전매시
분양가격보다 실취득금액이 낮은경우 실 지출액

세율

표준세율

지자체 장은 조례로 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할수있다

• 유상승계취득(농지) 3%(1000분의 30)
• 유상승계취득(주택) 6억이하 1%, 6~9억 (가액×2/3)-3% , 9억 초과 3%
• 유상승계취득(이외) 4%
• 상속(농지) 2.3%
• 상속(농지 외) 2.8%
• 증여 등(일반) 3.5%
• 증여 등(비영리사업자) 2.8%
• 증여 등(조정 지역 주택 3억 이상) 12%
• 원시취득 2.8%
• 분할 2.3%

유상승계취득 다주택자 중과세율
조정지역
1주택 : 1~3%
2주택 : 8%
3주택 : 12%
4주택 : 12%

일반지역
1주택 : 1~3%
2주택 : 1~3%
3주택 : 8%
4주택 : 12%

법인 : 12%


지정고시일 이전에 취득하는 주택의 중과세 배제
2020.7.10 이전 매매계약+계약금 자급 증빙시 중과세 배제



1세대
포함
미성년자
법률상 이혼했으나 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계
미혼 30세 미만


제외
동거인
사실혼 배우자

별도 세대
30세미만 자녀 중 기준중위소득 40/100이상
65세 이상의 부모를 동거봉양하기 위하여 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 소득기준 초과한 성년자녀가 합가한 경우



주택수산정
주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔

중과세 주택 수에서 제외
시가표준 1억이하 주택, 오피스텔
가정어린이집
농어촌주택
상속 5년이 지나지 아니한 주택 등






특례세율
형식적인 소유권 취득
표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율(등기세만 냄)

• 환매등기
• 상속으로 1가구 1주택(고급주택 제외)-무주택자
• 상속으로 감면대상 농지 취득
• 법인 합병
• 공유물, 합유물 분할
• 건축물의 이전
• 재산분할로 취득
• 원목생산 위한 입목취득

간주취득(중과기준세율 적용)

• 개수 취득(면적 증가로 원시취득 제외)
• 종류변경, 지목변경에 따른 가액증가
• 과점주주
• 외국인 소유 연부 취득
• 1년초과 임시건축물 취득

중과세율
사치성재산 : 표준세율+8%
별장
회원제골프장
고급오락장
고급선박-비업무용 자가용 선박 시가표준액 3억원 초과

고급주택
60일 이내 용도변경시 제외

단독주택

• 연면적331제곱미터 초과+시가표준액 9억 초과
• 대지면적 662제곱미터 초과+시가표준액 9억 초과
• 엘리베이터(적재하중 200kg이하 제외)+시가표준액 9억 초과
• 에스컬레이터 or 67제곱미터 이상의 수영장

공동주택
다가구용주택 포함
연면적 245제곱미터 초과(복층형 274제곱미터)+시가표준액 9억 초과

과밀억제권역 내 :표준세율+8%
대도시 내: (표준세율 ×3)-4%

비과세

국가 등 취득
국가등에 귀속 또는 기부채납
신탁법에 의한 신탁재산 취득
임시건축물의 취득(사치성재산 제외)
공동주택 개수(대수선 제외) 시가표준액 9억 초과
상속개시 이전에 천재지변 등으로 소멸된 차량

납세절차

납세지 : 취득물건의 소재지
둘이상의 시군에 걸쳐있는 경우 시가표준액비율로 나누어 계산

취득세의 면세점
취득가액이 50만원 이하인 경우 취득세 부과하지 아니한다



신고납부-원칙 신고후납부서발급
일반거래 : 취득한날부터 60일 이내(매매, 경매, 공매, 분양, 교환)
토지거래허가구역: 허가일이나 허가구역 지정 해제일로부터 60일 이내
상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6월이내(외국주소 상속인 9월)

추가신고납부
취득후 중가세대상, 비과세  등이 부과대상 -60일 내

등기등록시 신고납부기한 이내에 등기등록 신청서를 접수하는 날까지 취득세 신고납부 하여야한다



보통징수-신고납부하지 않으면 고지서 발송

신고불성실가산세
-과소신고가산세 :10%, 부정 40%
-무신고가산세:20%, 부정 40%

납부지연가산세
-법정납부기한까지 납부하지 아니한 새액×일수×0.75%
-납세고지서 납부기한까지 납부하지 아니한  새액×3%

중가산세
신고하지 아니하고 매각 80%
간주취득 제외(회원권 포함)

법인 10%

등기등록하려는때
신청서+취득세 영수필통지서+취득세 영수필확인서

납세지 관할 시군수의 취득세 비과세 또는 감면 확인을 받아야한다




부가세
농어촌특별세
지방교육세