[공인중개사 민법] 민사특별법-가등기담보 등에 관한 법률
가등기담보
: 채무자가 금전채권을 담보하기 위하여 채무불이행시 자기 또는 제3자 소유의 물건에 대한 소유권을 이전해주기로 대물변제 예약 또는 매매예약을 하고 그 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 해두는 담보방법
가등기담보 등에 관한 법률의 적용범위
적용요건
- 목적물을 공시할수 있을것
- 예약당시 가액 > 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수 초과
- 채권담보를 목적으로 한 계약(대물변제 예약, 매매예약 등)
- 소비대차에 기한 채권
적용범위
- 양도담보
- 부동산소유권, 지상권, 지역권, 임차권 등 권리
- 등록할 수 있는 권리(입목, 등기한 선박, 자동차, 항공기 등) 취득목적의 담보계약
적용제외
- 질권, 저당권, 전세권
- 동산
- 매매대금채권, 물품대금선급금 반환채권, 공사대금채권, 불하대금채권, 매매계약의 해제에 따른 대금반환채권, 불법행위채권, 부당이득반환채권, 낙찰자로서의 권리를 포기하는 대가로 채무자가 지급한 금전을 담보하기 위한 가등기
- 예약당시 가액이 차용액 및 이자를 합산액이 미달시
- 소비대차에 관한 채권이라도 대물변제 예약윽 약정이 없는 경우
- 이를 실제상 가등기 또는 소유권이전등기를 경료하지 않은 경우
가등기담보 등에 관한 법률의 효력
피담보채권의 범위
: 저당권에 관한 규정 적용
원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 담보권의 실행비용
지연이자는 1년분
목적물의 범위
부합물과 종물어 미친다
가등기담보권의 실행
채권자의 선택
- 사적 실행방법으로서의 권리취득에 의한 실행(소유권 취득)-귀속청산
- 공적 실행방법으로서의 경매(제3자에 처분-우선변제)-처분청산
사적처분정산형은 가등기담보등에 관한 법률상 허용x
가등기담보 등에 관한 법률은 귀속청산방식만 인정
채무자보호
권리취득에 의한 실행(귀속청산-법정청산)
실행순서(강행규정)
변제기 도래-실행통지 도달-청산기간(2개월)경과-청산금 지급-소유권 취득
실행통지
가등기담보권자(채권자)는 채권의 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자 등(채무자, 물상보증인, 제3취득자-담보가등기 후 소유권 취득자)에게 서면 또는 구두로 통지하여야 한다
청산금
통지당시 목적부동산의 평가액 - (피담보채권+360조 저당권의 피담보채권범위+선순위담보권자의 채권액)
대위변제하여 생긴 구상권은 채권액에 포함
청산금의 평가액이 채권액에 미달하여 청산금이 없다고 인정되는 때에는 그 뜻을 통지 하여야한다
채권자는 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴수 없다
채권자가 통지한 부동산의 가액이 객관적인 가액에 미치지 못하는 경우에도 채권의 실행통지는 유효
채무자 등은 정당하게 평가된 청산금을 지급받을 때까지 목적부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행을 거절하면서 피담보채무의 전액을 채권자에게 지급하고 채권담보의 목적으로 가등기의 말소를 청구할수 있다
청산금청구권자(채무자, 물상보증인, 제3취득자)
후순위권리자도 청산금청구권 행사o
담보가등기 후 대항력있는 임차권 취득한자도 청산금의 범위 내에서 보증금의 반환을 청구o
소유권취득
- 청산금이 없는 경우 : 청산기간 경과후 곧바로 가등기에 기한 본등기 청구
- 청산금이 있는 경우 : 청산기간 경과후 청산금을 지급하거나 공탁하여야 본등기 청구
- 채무자 등의 말소청구 : 청산금채권을 변제받을때까지 그 채무액을 채권자에게 지급하고 등기말소청구o
- 채무의 변제기가 지난때로부터 10년이 지난경우 말소청구 x
- 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우 말소청구 x
청산금지급 - 소유권의 이전등기 및 목적물의 인도는 동시이행관계
cf. 피담보채권의 변제 - 가등기 말소
동시이행관계x 피담보채권의 변제가 선이행의무
담보물에 대한 사용, 수익권 가등기설정자(소유자)
청산기간 경과후 과실수취권 포함 사용, 수익권은 채권자에 귀속
후순위권리자의 보호
청산기간 내에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 목적부동산의 경매청구 o
강제경매 등의 개시결정이 있는경우
그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우 가등기담보권자는 그 가등기에 따른 본등기 청구 x(우선변제 받고 소멸)
