1.총칙
2.광역도시계획
3.도시군기본계획
4.도시군관리계획
5.용도지역, 용도지구, 용도구역
6.도시군계획시설
7.도시군계획시설사업의 시행
8.미집행도시군계획시설부지
9.지구단위계획
10.입지규제최소구역계획
11.개발행위허가
12.보칙 등
기초
1. 총칙
국가계획
광역도시계획
도시군계획
-도시군기본계획
-도시군관리계획 등
- 지구단위계획
- 입지규제최소구역
용도지역
용도지구
용도구역
도시군계획사업 등
도시군계획시설사업
도시개발사업
정비사업
도시군계획시설사업
도시군계획시설
기반시설
광역시설
공동구
공공시설
성장관리계획
개발밀도관리구역
기반시설부담구역(대학교X)
기반시설설치비용
2. 광역도시계획
정책방향
광역계획권
지정할수있다
지정권자: 국토교통부장관, 도지사
둘 이상의 시도-국장
도의 관할구역-도지사
중앙행정기관 장, 시도지사, 시장또는 군수 지정, 변경 요청
지정절차
국장
관계시도지사, 시장또는 군수 의견
중앙도시계획위원회 심의
도지사
관계 중앙행정기관 장, 시도지사, 시장또는 군수 의견
지방도시계획위원회 심의
지정, 변경시 지체없이 관계 시도지사, 시장또는 군수 통보
광역도시계획
수립권자(수립하여야 한다)
국토교통부장관, 시도지사, 시장또는 군수
같은 도
원칙-관할 시장또는 군수 공동수립
지정 3년경과-관할 도지사
시장또는 군수 요청-시장또는 군수, 도지사 공동
시장또는 군수 협의 요청-도지사 단독
협의되지 아니하면 도지사에게 조정 신청
둘이상의 시도
원칙-관할시도지사 공동수립
국가계획 관련-국장
지정3년 경과-국장
시도지사 요청-시도지사와 국장 공동
협의되지 아니하면 국토교통부장관에게 조정 신청
중앙도시계획위원회 심의를거쳐 조정
수립기준-국장
광역도시계획 수립절차
기초조사
조사, 측량
공청회
주민, 관계 전문가등 의견 청취
일간신문에 공청회 개최예정일 14일 전까지 1회이상 공고
지방의회 등 의견 청취
시도의회와 관계 시장또는 군수 30일내 의견제시
광역도시계획 승인
시도지사 수립 변경시 국장 승인
제외
3년경과 승인신청 없으면 도지사 수립하여야 한다
시장또는 군수 요청시 도지사와 공동 수립
시장또는 군수 협의 요청시 도지사 단독 수립
국토교통부장관은 광역도시계획 승인, 수립, 변경시
중앙행정기관과 협의후 중앙도시계획위원회 심의
중앙행정기관 장 30일 내 의견제시
중앙행정기관 장과 시도지사에게 관계서류 송부
시도지사는 공보에 공고하고 30일 이상 일반열람할수 있도록 하여야한다
시장또는 군수 수립, 변경 시 도지사 승인
광역도시계획협의회
공동수립시 협의, 조정, 자문 등을 위하여 구성운영할수있다
3.도시군기본계획
특별시,광역시,특별자치시,특별자치도,시또는군
장기발전방향 제시 종합계획
도시군관리계획 수립의 지침
수립권자(수립하여야 한다)
특별시장, 광역시장, 특별자치시장,특별자치도지사,시장또는 군수
인접도시 전부 또는 일부 포함하여 수립할수있다
미리 협의
수립의무 면제
수도권에 속하지 아니하고 광역시와 경계를 같이하지 아니한 시또는군으로서 인구10만명 이하인 시또는군
관할구역 전부에 광역도시계획이 수립되어 모두 포함되어 있는 시또는군
도시군기본계획 수립절차
기초조사
특별시장,광역시장,특별자치시장,특별자치도지사,시장또는 군수
미리 조사, 측량
토지적성평가, 재해취약성분석
(입안일 5년이내 토지석성평가, 다른법률에 따라 변경이 필요한 경우X)
공청회
주민, 관계 전문가
지방의회 의견 청취
30일내 의견제시
도시군기본계획 확정
특별시장,광역시장, 특별자치시장,특별자치도지사
관계행정기관의 장과 협의 후
지방도시계획위원회 심의
관계행정기관에 서류 송부, 공고 30일 이상 열람
도시군기본계획 승인
시장또는 군수 수립, 변경시 도지사 승인
관계행정기관장과 협의
지방도시계획위원회 심의
30일내 의견제시
관계행저기관장과 시장또는 군수 서류 송부
시장또는 군수 30일이상 일반열람
타당성 검토(5년마다)
4.도시군관리계획
특별시,광역시,특별자치시,특별자치도,시또는군
개발, 정비,보전을 위한 계획
- 용도지역, 용도지구의 지정, 변경에 관한 계획(사업유통개발진흥지구, 지구단위계획으로 대체-입안제안)
- 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역의 지정, 변경에 관한 계획
- 기반시설 설치,정비,개량에 관한 계획
- 도시개발사업,정비사업에 관한 계획
- 지구단위계획구역의 지정, 변경에 관한 계획
- 입지규제최소구역의 지정,변경에 관한 계획
도시군관리계획 입안
입안권자
특별시장,광역시장,특별자치시장,특별자치도지사,시장또는 군수
입안하여야한다
예외
국토교통부장관
-국가계획
-둘이상의 시도에 걸쳐
-조정요구기한경과
도지사
-둘이상의 시군에 걸쳐
-도지사 직접수립
인접도시
미리협의
인접구역 포함하여 도시군기본계획 수립한경우
협의하여 공동입안, 입안할자 지정
협의되지 아니하면 같은 도-도지사, 둘이상의 시도-국장, 해장 입안할자 지정 고시
입안기준
상위계획에 부합
차등입안(기반시설등 종합고려하여 차등입안)
동시입안(조속히 입안할 필요있다고 인정되면 함께 입안할수있다)
입안제안
주민(이해관계자포함)
도시군관리계획도서, 계획설명서 첨부
입안제안 동의기준
국공유지 제외
기반시설-토지면적의 4/5이상
지구단위계획구역, 용도지구-토지면적 2/3이상
산업유통개발진흥지구 입안제안 요건
면적 1만제곱미터 이상 3만제곱미터 미만+
자연녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역+
계획관리지역의 면적이 50/100이상(자연녹지지역 또는 생산관리지역 중 도시군기본계획에 반영된 지역은 계획관리지역으로 산정)
입안제안 절차
제안 45일이내 반영여부 제안자에게 통보
1회 30일연장
중앙도시계획위원회, 지방도시계획위원회 자문
입안, 결정에 필요한 비용 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬수있다
입안절차
기초조사
환경성검토, 토지적성평가, 재해취약성분석
생략-(대타12나도해)
대체
타법률
너비12미터 이상 도로설치계획X
나대지면적 2퍼센트 미달
도심지 위치
도시군계획시설 결정 해제
토지적성평가 생략
5년이내 실시
주거지역, 상업지역,공업지역 입안
도시개발사업
지구단위계획구역 또는 도시군계획시설부지
주민 의견청취(공람)
2이상의 일간신문과 인터넷 홈페이지에 공고하고 도시군관리계획안을 14일 이상 일반이 열람할수있도록 하여야한다
공람>의견서제출>반영결과통보(열람기간 종료 60일이내)
국장, 도지사
주민청취의견반영, 관계행정기관의 장과 협의, 중앙도시계획위원회 심의, 시도도시계획위원회 심의, 시도 건축위원회와 도시계획위원회 공동심의 의견반영시 재공람
지방의회 의견 청취
용도지역,용도지구, 용도구역 지정, 변경
광역도시계획 포함된 광역시설 설치, 정비, 개량
주간선도로 등 기반시설의 설치, 정비, 개량
도시군관리계획 결정
결정권자
시도지사, 대도시 시장
시장또는 군수 신청
예외
시장또는 군수 -시장또는 군수 입안, 지구단위계획으로 대체하는 용도지구 폐지 도지사와 미리 협의
국토교통부장관 -국장 입안, 개발제한구역 지정 및 변경, 국가계획 연계
해양수산부장관-수산자원보호구역 지정 및 변경
결정절차
관계 행정기관의 장과 미리 협의
요청 30일 이내 의견제시
국토교통부장관 협의
-국토교통부장관 입안결정한 계획 변경
-광역도시계획과 관련하여 시도지사가 입안한 계획
-개발제한구역 해제지역에 해제이후 최초 결정
-2이상의 시도에 걸치는 기반시설
도시계획위원회 심의
국토교통부장관-중앙도시계획위원회 심의
시도지사-지방도시계획위원회 심의
시도지사 지구단위계획(지구단위계획구역 지정, 변경 포함)-시도 건축위원회와 도시계획위원회 공동심의
협의와 심의 생략
국가기밀(관계행정기관의 요청)
경미한 사항
지구단위계획 변경
입지규제최소구역계획 변경
고시열람
국토교통부장관-관보
시도지사, 시장또는 군수-공보
국장, 시도지사는 관계 서류 송부
특광특특시군 일반열람
도시군관리계획 결정의 효력은
지형도면을 고시한 날부터 발생한다
지형도면 작성
특광특특시군 도시군관리계획 결정이 고시되면
지적이 표시된 지형도에 도시군관리계획에 관한 사항을 자세히 밝힌 도면을 작성하여야 한다
국장, 도지사 직접 입안한 경우 의견청취 후 직접 작성
지형도면 승인
시장또는 군수 (대도시 시장, 지구단위계획 X)
지형도면 작성하면 도지사의 승인받아야 한다
30일내 승인
지형도면 고시
국장, 시도지사, 시장또는 군수
기득권의 보호(시행중인 사업이나 공사등에 대한 특례)
도시군관리계획 결정 당시 이미 사업이나 공사에 착수한 자는 도시군관리계획 결정과 관계없이 계속 할수있다
예외
시가화조정구역, 수산자원보호구역 지정 결정당시 착수한 자는 고시일 3월 이내에 신고후 계속
타당성 검토(5년 마다)
특광특특시군
도시군관리계획 정비
5. 용도지역, 용도지구, 용도구역
용도지역: 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시군관리계획으로 결정하는 지역
법률상 구분
-도시지역
주거지역,상업지역,공업지역,녹지지역
-관리지역
계획관리지역,생산관리지역,보전관리지역
-농림지역 :농업진흥지역, 보전산지 등 농림업 진흥, 산림 보전
-자연환경보전지역
대통령령 도시지역 세분
주거지역
-전용주거지역
- 제1종 전용주거지역 :단독주택 중심 양호한 주거환경 보호
- 제2종 전용주거지역:공동주택 중심 양호한 주거환경 보호
-일반주거지역
- 제1종 일반주거지역:저층주택(4층 이하)중심 편리한 주거환경 조성
- 제2종 일반주거지역:중층주택 중심 편리한 주거환경 조성
- 제3종 일반주거지역:중고층주택 중심 편리한 주거환경 조성
-준주거지역:상업기능 및 업무기능 보완
상업지역
중심상업지역
일반상업지역
유통상업지역
근린상업지역
공업지역
전용공업지역:공해성 공업
일반공업지역
준공업지역:주거, 상업, 업무기능 보완
녹지지역
자연녹지지역:제한적 개발 허용
생산녹지지역:농업생산, 개발 유보
보전녹지지역
조례 도시지역 세분
용도지역의 지정절차
원칙-국토교통부장관, 시도지사 또는 대도시 시장
용도지역 지정 특례
-공유수면 매립지
- 매립목적이 이웃하는 용도지역과 같은 경우 :공유수면(바다만) 매랍목적이 이웃하는 용도작역의 내용과 같으면 도시군관리계획 입안 및 결정 절차 없이 매랍 준공인가일부터 이웃한 용도자역으로 지정된 것으로 본다. 특광특특시군은 지체없이 고시. 용도자역아 도시지역에 해당하는 경우 세분하여 지정된 용도지역
- 매립목적이 이웃하는 용도지역과 다른 경우 및 둘이상의 용도지역에 걸쳐있거나 이웃한 경우 :도시군관리계획으로 지정하여야 한다
- 매립준공검사 통보: 준공검사 후 특광특특시군 통보
-다른 법률로 지정된 지역의 용도지역 지정 특례
- 도시지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 보는 경우(도시지역에 인접한 항만구역 및 어항구역, 국가산업단지, 일반상럽단지, 도시첨단산업단지, 택지개발지구, 전원개발사업구역 및 예정구역)(수력발전소 및 송변전설비만 설치 X)
- 관리지역 에서의 용도지역 지정 특례(농업진흥지역 지정고시-농림지역, 보전산지 지정고시-농림지역 또는 자연환경보전지역)
- 용도지역 환원(지정 해제시 이전의 용도지역으로 환원-개발사업완료로 해제 X)
- 기득권의 보호-용도자역 환원시 이미 착수한 자는 계속 공사
용도지역 지정 효과
용도지역에서 건축물 건축제한
제1종 전용주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
단독주택(다가구주택X), 공중화장실, 대피소(지역아동센터X), 제1종 근린생활시설로서 바닥면적 합계가 1천제곱미터 이하
광의의 단독주택(협의의 단독주택, 다중주택, 공관)-유통상업지역, 전용공업지역 건축금지
아파트-도시지역만 건축가능 (제1종 전용주거지역, 제1종 일반주거지역, 유통상업지역, 전용공업지역, 일반공업지역 X)
위락시설-상업지역만 건축가능
제1종 근린생활시설-모든 용도지역 건축가능
제2종 근린생활시설-종교집회장(500제곱미터 미만)모든 용도지역 건축가능
초,중,고등학교-전용공업지역 X
묘지관련시설-녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 건축가능
숙박시설-상업지역, 준공업지역, 지연녹지지역(관광지),계획관리지역 건축가능
자연취락지구(녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)
4층 이하의 건축물(공업 창고, 아파트 X)
용적률 연면적 산정 제외
-지하층, 건축물 부속용도 지상 주차장, 경사지붕 아래 대피공간, 초고층 준초고증 건물 대피공간)
용도지역 건폐율, 용적률(대통령령)
건폐율과 용적률 적용특례
용도지역 미지정 또는 미세분지역
도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 지정되지 아니한 지역
행위제한 적용시 자연환경보전지역 규정 적용
도시지역, 관리지역 세부용도지정되지 아니한 경우
도시지역-보전녹지지역, 관리지역 -보전관리지역 규정 적용
용도지구: 용도지역 제한을 강화 또는 완화하여 용도지역 기능 증진
법률(대통령령 세분)조례세분
경관지구(자연, 시가지, 특화)
보호지구(역사문화환경, 중요시설물, 생태계)
취락지구(자연, 집단)
개발진흥지구(주거, 산업유통, 관광휴양, 복합, 특정)
방재지구(시가지 ,자연)-도시군관리계획으로 결정하여야 한다(재해저감대책 포함-연안침식관리구역, 동일재해 최근10년이내 2회 이상)
고도지구
방화지구
특정용도제한지구
복합용도지구(일반주거지역, 일반공업지역, 계획관리지역)
용도지구 행위제한은 필요한도 최소한도
용도지구 행위제한
경관지구
보호지구
취락지구 (자연취락지구-4층 이하 건축물(아파트, 공업창고X),집단취락지구-개발제한구역 법령)
개발진흥지구(지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획 수립-위반 건축X, 수립 전-개발진흥지구 위배X 도시군계획 조례), 지구단위계획 및 관계 법률에 따른 개발계획 수립 X-해당 용도지역 허용 건축물 건축
방재지구
고도지구
특정용도제한지구
복합용도지구
-일반주거지역(안마사술소, 관람장, 공장, 위험물 저장 및 처리시설, 동물 및 식물 관련시설, 장례시설 제외)
-일반공업지역(아파트, 단란주점 및 안마시술소, 노유자시설 제외)
-계획관리지역(제2종 근린생활시설 중 일반음식점 , 휴게음식점, 제과점 및 판매시설, 숙박시설, 유원시설)
용도지구 건축제한 예외
경관지구 또는 고도지구 안에서 리모델링이 필요한 건축물은 행위제한 완화
방재지구 안에서 1층 전부를 팔로티 구조로 하는 경우 층수에서 제외
용도구역:행위제한 강화 또는 완화하여 따로 정함
- 개발제한구역(국토교통부장관 지정, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법으로 정함)
- 시가화조정구역(시도지사, 국토교통부장관 지정, 시가화유보기간-5년~20년, 시가화유보기간이 끝난 다음날 실효, 도사군계획사업-국토교통부장관 인정한 사업만 시행, 도시군계획사업 외-허가(100제곱미터 이하 주택 증축 등)
- 수산자원보호구역(해양수산부장관 지정, 수산자원관리법에서 정함)
- 도시자연공원구역(시도지사 또는 대도시 시장 지정, 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률로 정함)
기타 적용특례(행위제한X)
도시지역 적용특례
-접도구역
-농지취득자격증명, 녹지지역 농지오서 도시군계획시설사업에 필요하지 않은 농지
도시군계획시설
둘이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역 에 걸치는 대지
원칙-가장 작은 부분의 규모가 330제곱미터 이하인 경우 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등에 관한 규정 적용
건폐율, 용적률 가중 평균한 값 적용
예외
-고도지구에 건축물이 걸치는 경우-전부 고도지구 규정 적용
-방화지구에 건축물이 걸치는 경우-전부 방화지구 규정 적용(경계가 방화벽으로 구획되는 경우 X)
-녹지지역에 대지가 갈지는 경우-각각의 용도 규정 적용(녹지지역 330제곱미터 이하인 경우 제외, 고도지구나 방화자구에 걸치는 경우 각 규정)
6. 도시군계획시설
기반시설 중 도시군관리계획으로 결정된 시설
도시군계획시설 결정고시
원칙 시도지사 대도시시장
예외 국토교통부장관
기반시설
- 교통시설
- 공간시설
- 유통공급시설 : 공동구
- 공공문화체육시설 : 학교, 사회복지시설
- 방재시설 : 하천, 유수지
- 보건위생시설 : 장사시설, 도축장, 종합의료시설
- 환경기초시설 : 하수도, 수질오염방지시설, 폐기물처리, 폐차장, 재활용시설, 빗물저장및이용시설
도로 : 일반도로, 자동차전용도로, 보행자전용도로, 보행자우선도로, 자전거전용도로, 고가도로, 지하도로
자동차정류장 : 여객자동차터미널, 물류터미널, 공영차고지, 공동차고지, 화물자동차휴게소, 복합환승센터
광장 : 교통광장, 일반광장, 경관광장, 지하광장, 건축물부설광장
기반시설을 설치하려면 미리 도시군관리계획으로 결정하여야한다
예외
도시지역 또는 지구단위계획구역
방송통신시설 외
공원안기반시설
도시군계획시설에 따른 보상 -토지나 건물의 소유권 행사에 제한을 받는자
공동구
지하매설물을 공동수용함으로써 교통의 원활한 소통을 위해 지하에 설치하는 시설물
200만제곱미터를 초과하는개발사업 시행자는 공동구를 설치하여야한다
- 도시개발구역
- 택지개발구역
- 경제자유구역
- 정비구역
- 공공주택지구
- 도청이동신도시
개발사업의 계획수립시 공동구설치계획 포함
공동구 설치비용은 공동구 점용예정자와 사업시행자 부담
공동구 점용예정자 착수되기전 1/3 이상 납부
점용공사기간 만료일전까지 잔액 납부
공동구 수용
- 전선로
- 통신선로
- 수도관
- 열수송관
- 중수도관
- 쓰레기수송관
- 가스관
- 하수도관
공동구관리자
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수
5년마다 공동구 안전 및 유지관리계획 수립 시행
1년에 1회 이상 공동구 안전점검
관리비용은 점용자와 함께 부담
부담비율은 공동구관리자가 정한다
공동구설치비용부담하지 아니한자가 점용사용시에는 공동구 관리자의 허가
광역시설
설치및관리는 도시군계획시설의 설치관리에 따른다
예외
협약 협의회 구성 광역시설 설치관리
같은도 도지사
국가계획으로 설치하는 광역시설은 법인
7.도시군계획시설사업의 시행
도시군계획시설사업
도시군계획시설을 설치 정비또는개량하는 사업
도시군계획사업의 하나
도시군계획사업
- 도시군계획시설사업
- 도시개발사업
- 정비사업
단계별집행계획
수립권자 6장
도시군계획시설결정의 고시일로부터 3월 이내 수립
의제되는 경우2년이내 수립할수있다
국장 도지사 직접 입안시 수립후 송부
6장 관계행정기관의 장과 협의, 지방의회 의견
지체없이 공고
1단계 : 3년이내 시행
2단계 : 3년 후 시행
도시군계획시설사업의 시행자
6장 관할구역 도시군계획시설사업 시행
둘이상 서로 협의
협의 안되면 같은도는 도지사 둘이상시도는 국장
예외
국가계획 국장
도지사
지정시행자
행정청 외의 자 국장,시도지사 시장또는 군수로 지정
비행정청 토지면적(국공유지제외) 2/3이상 소유 토지소유자 총수1/2이상 동의
지정시행자 고시
실시계획 작성 및 인가
시행자는 실시계획 작성
필요시 둘이상으로 분할하여 시행
시행자는 국장 인가
시도지사 또는 대도시 시장의 인가
준공검사후경미한사항변경은 인가X
국장 시도지사 대도시시장은 실시계획 인가시 미리 공고 관계서류 사본 14일 이상 일반이 열람 하도록
열람기간이내 의견서 제출 타당시 실시계획에 반영
실시계획 작성,인가,실효시 고시
조건부인가
이행보증금예치
원상회복 명령, 행정대집행
장기미집행
도시군계획시설결정의 고시일부터 10년 이후 실시계획을 작성하거나 인가받은 시행자가
실시계획 고시일부터 5년이내 재결신청하지 아니한경우
실시계획고시일부터 5년이 지난 다음날 실효
장기미집행 도시군계획시설사업의 시행자가
재결신청하지 아니하고
실시계획 고시일부터 5년이 지나기전
토지면적2/3이상 소유하거나 사용권원을 확보하고
실시계획 고시일부터 7년이내 재결신청을 하지 아니한경우
실시계획 고시일부터 7년이 지난 다음날 실효
재결신청없이 모든 토지건축물등 소유 권원확보시 실시계획 효력유지
도시군계획시설결정의 고시일부터 20년이 되기전 실시계획이 폐지 실효 시행 안되면
고시일로부터 20년이 되는 날의 다음날 실효
사업의 시행
시행자는 관계서류 무료열람
시행자는 거소불명등 송달로 갈음 공시
비행정청 시행자 국장 시도지사 대도시시장 승인
둘이상 분할 지역별 실시계획 시행
시행자는 수용, 사용
인접 일시사용
공취법 준용
재결신청은 시행기간
타인토지 출입 일시사용시 6장 허가
7일전 소유자 등 일시 장소 알림
동의
행정청 통지
비행정청 허가
변경 제거 3일전 알림
손실 보상
협의
토지수용위원회 재결
행정심판 제기
고시후국공유지 목적외 매각 양도 무효
준공검사와 공사완료 공고
8.미집행 도시군계획시설부지
도시군계획시설부지의 매수청구
매수청구권자
고시일 10년이내 시행되지 아니하는 경우(실시계획인가 그에 상당하는 절차 진행된경우 제외)
지목이 대(토지에 있는 건축물 및 정착물 포함)
매수의무자
시행자
설치관리의무자
매수청구 받은날부터 6월이내 매수여부 결정
소유자 6장알림
매수결정 알린날로부터 2년이내 매수
공취법 준용 수용
현금 지급
매수의무자 지방자치단체 도시군계획시설 채권 발행
토지소유자가 원하는 경우
부재부동산 소유자의 토지 또는 비업무용 토지로서 매수대금이 3000만원을 초과하여 그 초과분을 지급하는 경우
도시군계획시설 채권 상환기간은 10년이내
매수하지 아니하는 경우
단독주택 3층이하
1종 근린생활시설 3층 이하
2종 근린생활시설 3층 이하(단란주점, 안마시술소, 노래연습장 및 다중생활시설 제외)
공작물
설치가능
장기미집행 도시군계획시설의 해제권고
장기미집행 시설에 대한 지방의회 보고
설치필요X
고시일부터 10년 지날때까지 시행하지 아니하는 경우
보고받은 지방의회는 접수된날부터 90일 이내 해제권고 서면
해제권고 받은
특광특특 >특별한 사유 없으면 해제권고 받은날부터 1년이내 결정
시장군수>도지사에게 해제 신청 > 도지사 신청받은날 1년이내 결정
특별한 사유 6월이내 소명
도시군계획시설결정의 해제 신청
10년이내 시행되지 아니한 경우 소유자는 해제를 위한 입안 신청 입안권자(특별시장,광역시장,특별자치시장,특별자치도지사,시장,군수)에게
해제입안 신청받은날부터 3월 이내 입안여부 결정알림
특별한 사유 없으면 해제를 위한 도시군관리계획 입안
해제결정 신청
입안되지 아니하면 결정권자(국장, 시도지사, 대도시시장)에게 결정해제 신청
해제결정 신청받은날부터 2월이내 결정여부 알림
특별한 사유 없으면 해제
해제심사 신청
해제결정되지 아니하면 국토교통부장관에게 해제 심사 신청
결정권자에게 해제 권고
특별한 사유없으면 해제
도시군계획시설의 실효 등
고시일로부터 20년이 지날때까지 시행되지 아니하는 경우 고시일부터 20년이 되는날의 다음날 실효
국장 시도지사 대도시 시장 지체없이 실효 고시
9. 지구단위계획
도시군계획수립대상지역의 일부 도시군관리계획
지구단위계획구역
도시지역
국토교통부장관, 시도지사, 시장또는군수
-임의적 지정대상
전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다
용도지구
개발용도
주거상업업무등의 기능을 결합하는 복합적인 토지이용 증진을 위해 세개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1키로미터 이내에 위치한 지역
-의무적 지정대상
정택 10년
정비구역
택지개발지구
10년이 지난 지역
시공녹30만
시가화조정구역
공원
해제되는 지역
녹지지역에서 주거지역, 상업지역,공업지역으로 변경
30만 제곱미터 이상인 지역
비도시지역(관리지역,농림지역,자연환경보전지역)
계획관리지역
3만 재곱미터 이상
아파트 또는 연립주택 건설계획 포함 시 30만 제곱미터 이상
아파트 또는 연립주택 건설계획 포함되며 초등학교 위치 10만 제곱미터 이상
개발진흥지구
주거개발진흥지구:계획관리지역
산업유통개발진흥지구
관광휴양개발진흥지구
용도지구를 폐지하고 자구단위계획으로 대체
지구단위계획
국토교통부장관,시도지사, 시장군수
수립기준 국장
지구단위계획의 내용
대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모
건축물의 용도제한 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도
등
지구단위계획으로 완화
도시지역내
공공시설부지제공
보상금액 반환
공개공지초과설치
건폐율완화
건축제한완화
주차장설치기준의완화(한옥마을보존, 차없는거리조성,차량진입금지구간) 100%까지 완화
용적률의완화 120%까지 완화
높이제한의완화 건축물 높이 120%이내에서 높이 제한 완화
건폐율 최대 150%
용적률 최대 200%
준주거지역
부지제공하거나 공공시설등 설치제공
용적률140%
높이제한 200%
도시지역 외
건폐율 150% 용적률 200%
개발진흥지구(계획관리지역 제외) 아파트 연립주택 완화 적용 X
지구단위계획구역 지정 고시일 부터 3년 이내 결정고시 되지 않으면 3년이 되는 다음날 실효
지구단위계획(주민이 입안제안한 것) 도시군관리계획결정의 고시일주터 5년이내 착수하지 아니하면 5년이 되는 다음날 실효
국장,시도지사,시장군수 실효시 지체없이 고시
지구단위계획구역에서의 건축
철거예상되거나 가설건축물 제외
지구단위계획에 맞게 건축 지구단위계획 미수립시 그러하지 아니하다
10. 입지규제최소구역
도시군관리계획결정권자는 도사자역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시정비를 촉진하고 지역거점을 육성할 필요가 있다고 인정되면 그 주변자역 전부 또는 일부를 입지규제최소구역으로 지정할수있다
도심,부도심
철도역사, 터미널 등 지역의 거점역할
세개이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1키로미터이내 위치
노후불량건축물 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역
도사경제기반형 활성화계획
도시첨단산업단지
소규모주택중비사업의 시행구역
근린생활형 활성화계획을 수립하는 지역
결정권자는 행정기관의 장과 협의하는 경우 기관의 장은 요청받은 날로부터 10일 이내에 의견 회신
입지규제최소구역계획의 내용
건축제한
건축물 건폐율, 용적률, 높이에 관한 사항
기반시설 확보에 관한 사항
등
입지규제최소구역계획의 수립기준 등은 국토교통부장관이 정하여 고시
입지규제최소구역에서의 법률적용의 특례
적용제외
주택의 배치
부설주차장의 설치
미술작품의 설치
공개공지등의 확보
다른법률에서 도시군관리계획을 의제하고 있는 경우도 이법에 따르지 아니하고 입지규제최소구역의 지정과 입지규제최소구역계획을 결정할 수 없다
11. 개발행위허가
개발행위허가대상
- 건축물의 건축
- 공작물의 설치(인공의 가한 시설물)
- 토지의 형질변경 : 절토, 성토, 정지, 공유수면 매립(경작을 위한 형질변경은 제외)
- 토석채취
- 토지분할
- 적치 : 녹지지역, 관리지역, 자연환경보전지역 안에서 울타리안 1월이상 쌓아놓는 행위
허가받은 내용 변경시 변경허가
경미한 사항은 특광특특시군에 통지(단축, 축소 등)
허가대상의 예외
도시군계획사업
응급조치
경미한 행위(녹지지역,관리지역,농림지역 안에서 농림어업용 비닐하우스)육상어류 양식장은 제외
경작응 위한 형질변경
토지분할(사도개설허가, 공공용지, 도시군계획시설로 지형도면 고시, 너비5m이하 분할)
개발행위 허가절차
기, 환, 경
기반시설의 설치, 환경오염 방지, 경관 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 허가권자에게 제출
개발밀도관리구역은 제외(건축법 적용은 제외)
특광특특시군은 허가의 신청에 대하여 특별한 사유가 없으면 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분
허가기준
면적
도시군관리계획에 적합
기환경
도시지역
주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 : 1만 제곱미터 미만
공업지역 : 3만 제곱미터 미만
보전녹지지역 : 5천 제곱미터 미만
관리지역 : 3만 제곱미터 미만
농림지역 : 3만 제곱미터 미만
자연환경보전지역 : 5천 제곱미터 미만
도사군관리계획 및 성장관리계획의 내용애 어긋나지 않을 것
도시군계획사업의 시행에 지장이 없을 것
주변환경 또는 경관과의 조화
기반시설과의 연동
허가의 용도별 기준
- 시가화용도 : 용도제한/ 주거, 상업, 공업지역
- 유보용도 : 개발행위 허가의 기준을 강화 또는 완화/ 계획관리지역, 생산관리지역, 자연녹지지역
- 보전용도 : 개발행위 허가가준 강화/보전관리자역, 농림지역, 자연환경보전지역, 보전녹지지역, 생산녹지지역
조건부허가
특관특특시군 기반시설 설치 등의 조건부 허가
신청자의 의견 청취
이행보증금
기반시설 설차 등의 이행을 보증 하기 위해 이행보증금을 예치하게 할 수 있다
행정청( 국가, 지자체, 공공기관, 공공단체) 이행보증금 예치 제외
이행보증금 예치 금액은 총 공사비의 20% 이내
현금으로 납입, 보증서 등으로 갈음
준공검사를 받은 때 즉시 반환
대집행에 의한 원상회복 시 잔액이 있는 경우 즉시 반환
의견청취
- 도시군계획사업 : 시행자
- 조건부허가 : 신청한자
- 공공시설 귀속 : 관리청
도시계획위원회 심의
준공검사
건축물의 건축 또는 공작물의 설치
토지의 형질 변경
토석의 채취
토지 분할, 적치 준공검사 X
공공시설의 귀속
행정청 : 관리청에 무상 귀속
비행정청 : 폐지되는 공공시설은 설치비용에 상당하는 범위에서 무상 양도
성장관리계획구역
특광특특시군
녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
전부 또는 일부 성장관리계획 구역 지정
무지실서한 개발
난개발 방지, 체계적인 관리
허(특광특특시군)
주민, 지방의회 의견
관계행정기관 협의
지방도시계획위원회 심의
경미한사항 (10%이내 변경, 단축, 축소) 제외
기반시설의 배치와 규모
건축물의 용도제한, 건폐율, 용적률, 높이
배치, 형태, 색채
환경, 경관
cf. 지구단위계획 건축선x, 교통처리x
건폐율 및 용적률 완화
조례로 정하는 비율까지 건폐율 완화 적용
- 계획관리지역 : 50% 이하
- 생산관리지역, 농림지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 : 30% 이하
- 성장관리구역 내 계획관리지역 용적률 125% 이하로 완화
5년 마다 타당성 검토
개발행위허가의 제한
국토교통부장관, 시도지사,시장 또는 군수
증앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의
3년 이내의 기간 개발행위허가 제한
기지개는 심의거치지 않고 한차례 2년 연장
녹계수 3년
녹지지역
계획관리지역
수목이 집단적으로 자라는 것
환경, 경관
기지개 5년(3년+2년)
기반시설부담구역
지구단위계획구역
개발행위허가기준이 크게 달라질것으로 예상되는 지역(도시군관리계획수립지역)
국토교통부장관 개발행위허가 제한시 중앙도시계획위원회 심의
시도지사, 시장 군수가 제한시 지방도시계획위원회 심의
국장,시도자사 제한시 시장군수 의견청취
제한시 제한기간 미리 고시
해제
사유가 없어진 경우 기간이 끝나기 전이라도 지체없이 해제하여야한다
| 개발밀도관리구역 | 기반시설부담구역 | |
| 지정절차 | 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수 ->지방도시계획위원회 심의(주민의견X) ->고시 |
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수 ->주민의견청취 ->지방도시계획위원회 심의 ->고시 |
| 지정대상 | 기반시설 부족이 예상되는 지역 중 설치가 곤란한 지역 도로율 20% 이상 미달 향후 2년 내 수도시설, 하수시설 용량 초과 향후2년 내 학교수용능력 20%이상 초과 예상 |
법령의 제정, 개정 행위제한이 완화되거나 해제 용도지역 등이 변경되거나 해제되어 행위제한이 완화 전년도 개발행위 허가 건수가 전전년도 건수보다 20%이상 증가 전년도 인구증가율보다 20%이상 높음 |
| 지정효과 | 건폐율 또는 용적률 강화 대통령령이 정하는 범위 용적률 최대한도의 50% |
기반시설설치계획 수립 도시군관리계획에 반영(기반시설에 대학교 제외) |
| 지정 | 지정할수있다 | 지정하여야한다 |
| 지정기준 | 국토교통부장관 | 국토교통부장관 최소 10만제곱미터 이상의 규모 |
| 해제 | 지구단위계획을 수립한 경우 기반시설계획을 수립한 것으로 본다 기반시설부담구역의 지정고시일로부터 1년 이내 기반시설설치계획을 수립하지 아니하면 1년이 되는 날의 다음날에 해제된 것으로 본다 |
|
| 기반시설설치비용 | 연면적 200제곱미터 초과하는 건축물의 신축, 증축 철거 후 신축 시 기존 건축물의 건축연면적을 초과하는 건축행위만 부과대상 |
|
| 기반시설설치비용의 산정 | 기반시설표준시설비용+용지비용 기반시설유발계수 |
|
| 기반시설부담계획 | 총부담비용 특광특특시군->주민의견->지방도시계획위원회 심의->고시 |
|
| 납부의무자 | 건축행위 위탁 도급한자 토지 암치하여 건축행위한자 건축행위 완료전 건축주의 지위나 승계한자 |
|
| 부과 납부 | 건축허가를 받은 날부터 2월이내 부과 사용승인 신청시 까지 납부 현금 원칙 물납가능 특별회계 기반시설부담구역에서 사용 |
12. 보칙 등
비용부담원칙
다른법률에 특별한 규정이 있는 경우 외
국가가 하는 경우 국가예산
지자체가 하는 경우 지자체
행정청이 아닌자가 하는 경우 그자가 부담
국토교통부장관이나 시도지사는 그가 시행한 도시계획시설사업으로 현저히 이익을 받는 시 도, 시 또는 군이 있으면 비용의 50% 범위에서 부담시킬수 있다 이 경우 부담시키기 전에 행정안전부장관과 협의하여야 한다
시도지사는 특광특특시군에 비용을 부담시키려면 해당지방자치단체의 장과 협의
협의가 성립되지 않는경유 행정안전부장관이 결정하는바에 따른다
시장 또는 군수는 다른 지방자치단체과 협의하여 50%범위내 부담시킬수있다
협의가 성립되지 않는 경우 같은 도는 관할 도지사가 결정, 다른 시도는 행정안전부장관이 결정
국가나 지방자치단체는 취락지구와 방재지구에 대한 지원할 수 있다
시범도시
국토교통부장관 직접, 요청으로 시범도시 지정할 수 있다
시범도시 공모 시 응할수 있는자 특별시장, 광역시장, 시장, 군수 또는 구청장
특별시장, 광역시장, 시장 군수 또는 구청장은 시범도시사업계획 수립 시행
국토교통부장관, 관계중앙행정기관의 장, 시도지사는
수립에 소요되는 바용 80% 이하
시행에 소요되는 비용 50% 이하
보조 또는 융자할수있다
국토이용정보체계의 활용-도시군계획수립에 활용
민원 간소화, 효율적인 업무처리에 활용