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감정평가 3방식의 개요
| 가격의 3면성 | 3방식 | 특징 | 평가조건 | 6방법 | 시산가액 및 시산임대료 |
| 비용성 | 원가방식 (비용) |
공급가격 | 가액 | 원가법 | 적산가액 |
| 임료 | 적산법 | 적산임료 | |||
| 시장성 | 비교방식 (시장) |
균형가격 | 가액 | 거래사례비교법 | 비준가액 |
| 임료 | 임대사례비교법 | 비준임료 | |||
| 수익성 | 수익방식 | 수요가격 | 가액 | 수익환원법 | 수익가액 |
| 임료 | 수익분석법 | 수익임료 |
원가법
: 재조달원가에 감가수정하여 대상물건의 가액 산정
재조달원가-감가누계액 = 적산가액
건물의 재조달원가 = 표준적 도급건설비용+통상부대비용
직접공사비+간접공사비+수급인의 적정이윤
감가수정
감정평가시 사용
재조달원가를 기초로함
물리적, 기능적, 경제적 감가요인 취급
내부요인
-물리적 감가요인
-기능적 감가요인(균형의 원칙)
외부요인
-경제적 감가요인(적합의 원칙)
-법률적 감가요인
감가수정의 방법
- 내용연수에 의한방법
정액법
감가누계액 = 매년감가액 × 경과연수
적산가액 = 재조달원가 - 감가누계액
적산법
: 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비 = 적산임료
거래사례비교법
비준가액
= 사례가액 × (사정보정치×시점수정치×지역요인비교치×개별요인비교치×면적)
임대사례비교법
비준임료
= 사례임료 × (사정보정치×시점수정치×지역요인비교치×개별요인비교치×면적)
공시지가기준법
표준지의 공시지가 기준
시점수점, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정
수익환원법
: 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건의 가액을 산정
환원이율
부채감당법(Gettel)
종합환원이율 = 부채감당률 × 대부비율 ×저당상수
수익분석법
수익임료
= 순수익+필요제경비
- 토지 :공시지가기준법
- 건물, 건설기계,선박,항공기:원가법
- 자동차,동산:거래사례비교법
- 광업재단:수익환원법
- 임대료:임대사례비교법
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